Eigenbedarfskündigung möglich, wenn der Vermieter nur eine Zweitwohnung benötigt

Titelseite Sueddeutsche Zeitung (1. Oktober 2013): "Chefarzt darf Mieterin kündigen"

Am Dienstag den 01.10.2013 nahm ich die Süddeutsche Zeitung aus dem Briefkasten und ging zur Arbeit . Auf der Titelseite zwischen einem Artikel über Frau Merkel und einem Artikel über Herrn Erdogan fiel mir sofort die Schlagzeile „Kurzvisite bei seiner Tochter auf“. Laut der Süddeutschen Zeitung soll die Eigenbedarfskündigung eines Chefarztes Rechtsgeschichte geschrieben haben. Dieser kündigte seiner Mieterin, um am Wohnsitz seiner Tochter mit dieser die Wohnung als Zweitwohnung nutzen zu können.

 Als Jurist wäre ich stolz, wenn die Eigenbedarfskündigung und meine rechtliche Argumentation „Rechtsgeschichte“ geschrieben hätte. Anders als die Süddeutsche Zeitung und die Mieterin meinen, schreibt das Urteil des Landgerichts Berlin vom 22.08.2013 (67 S 121/12, Urteilsbegründung bitte hier als PDF herunterladen) keine „Rechtsgeschichte“. Das Landgericht folgt nur konsequent der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und des Bundesgerichtshofs zu der ordentlichen Kündigungsmöglichkeit des Vermieters, die in dem Urteil zitiert wird.

Was ist passiert?

 Hintergrund des Rechtsstreits war, dass der Vermieter in Berlin ein Kind aus einer früheren Beziehung hat. Die Eltern hatten sich kurz nach der Geburt des Kindes getrennt. Ab diesem Zeitpunkt und die folgenden neun Jahre teilten sich die Eltern das gemeinsame Umgangs- und Sorgerecht für ihre Tochter. Zwei Wochen war die Tochter bei der Mutter. Zwei Wochen verbrachte die Tochter bei dem Vater. Eine typische Patchworkfamilie, deren es eine Vielzahl gibt. Die Tochter des Vermieters hatte zum damaligen Zeitpunkt zwei Familien in Berlin und verbrachte mit ihren Eltern und den Geschwistern aus beiden Beziehungen gleichviel Zeit.

Als der Vermieter ein Stellenangebot als Chefarzt in Hannover bekam, entschloss er sich umzuziehen. Zunächst ging er davon aus, dass er die bisherige enge Beziehung zu seiner Tochter dergestallt aufrecht erhalten könne. Als der Vermieter nach ca. einem Jahr feststellte, dass seine Besuche in Berlin und die Besuche der Tochter in Hannover die vorherige Nähebeziehung zu seiner Tochter nicht aufrecht erhalten konnten, überlegte er sich, wie er auch in Berlin eine familiäre und häusliche Atmosphäre für seine Tochter schaffen könne.

Der Kläger entschied sich, dass er die vermietete Wohnung selber nutzen will. In dieser Wohnung kann er eine familiäre Atmosphäre schaffen, in der er und seine Familienangehörigen spontan, kurzfristig und jederzeit seine Tochter in einer familiären Umgebung treffen können. Er wusste, dass die Mieterin seit geraumer Zeit mit der Wohnung unzufrieden war. Er kündigte der Mieterin aufgrund dieses Selbstnutzungswunsches als Zweitwohnung wegen Eigenbedarfs.

Weshalb war die Kündigung wirksam?

In rechtlicher Hinsicht entspricht, wie bereits oben gesagt, das Urteil des Landgerichts Berlin der ständigen Rechtsprechung. So hat der Bundesgerichtshof das berechtigte Interesse auch dann bejaht, wenn der Vermieter die Wohnung für sein Au-Pair oder für das Gewerbe seiner Ehefrau benötigt.

Bemerkenswert an dem Urteil des Landgerichts ist, wie dieses sich mit der gesellschaftlichen Lebenswirklichkeit auseinandersetzt, dass eine Großzahl von Kindern in Familien aufwächst, bei denen sich die leiblichen Eltern getrennt haben. Diese Kinder, die keine Schuld an der Trennung der Eltern trifft, müssen dennoch hinnehmen, dass ein Elternteil in eine andere Stadt zieht. Wenn das weggezogene Elternteil den Kontakt zu dem Kind an dem Wohnsitz des Kindes in einer familiären Atmosphäre wünscht und aus diesem Grunde die vermietete Wohnung als Zweitwohnung selber benötigt, stellt dies ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages dar.

Diesem Elternteil ist es eben nicht zuzumuten, auf dem Sofa der ehemaligen Lebenspartnerin zu schlafen oder sein Kind immer nur bei Bekannten oder in Hotels zu treffen. Art. 6 GG stellt die Familie unter den besonderen Schutz der staatlichen Ordnung und ist auch im Rahmen der Eigenbedarfskündigung von den Gerichten zu beachten.

Wo bleibt der Mieterschutz

In Ballungsräumen, wie z.B. in Berlin zahlen Mieter mit Altmietverträgen teilweise sehr geringe Mieten. So auch in diesem Fall. Wie sich aus dem Artikel der Süddeutschen Zeitung ergibt, stellt für die Mieterin nicht der Wohnraumverlust an sich eine Belastung dar, sondern dass vergleichbarer Wohnraum bei einer Neuanmietung erheblich teurer werden wird.

Diese Mieter sind aber nicht schutzlos. Das Eigentum unterliegt verfassungsrechtlich einer sozialen Verantwortung. Der Gesetzgeber schützt über § 574 BGB die bedürftigen Mieter. Wenn die ordentliche Kündigung für die Mieter im Vergleich zu den Vermieterinteressen eine Härte bedeutet, können diese erfolgreich der Kündigung widersprechen. Der Gesetzgeber verlangt insoweit von den Gerichten, dass diese die verfassungsmäßig geschützten Rechte des Vermieters gegenüber den berechtigten Interessen des Mieters an der Fortsetzung des Mietverhältnisses abwägt. Überwiegen die Mieterinteressen, wird das Mietverhältnis trotz Vorliegens eines Eigenbedarfs mit dem Vermieter fortgesetzt.

In diesem Fall brauchte das Landgericht Berlin das Vorliegen der Härtegründe nicht zu prüfen. Die Mieterin legte keine Tatsachen dar, aus denen sich eine Härte aufgrund der Kündigung ergeben könnte. Dies ist aber Voraussetzung, damit das Gericht das Vorliegen eines Härtegrundes prüfen kann. Das Urteil war somit im Hinblick auf die Wirksamkeit der Kündigung weder mieter- noch vermieterfreundlich. Das Landgericht konnte nur entsprechend den Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung überprüfen, inwieweit die Kündigungsgründe des Vermieters tatsächlich gegeben waren.

Das Vorliegen eines Härtegrundes bei der Mieterin konnte nicht berücksichtigen, da jeglicher beweiserheblicher Tatsachenvortrag auf Seiten der Mieterin fehlte.

Weshalb wurde auch der Mieterin Geld zugesprochen?

Defacto hat das Landgericht der Mieterin eine Umzugsbeihilfe zugesprochen, um dieser einen Auszug zu erleichtern.

Anders als das Amtsgericht, meinte das Landgericht, dass die Mieterin zur Mietminderung berechtigt sei. Ist gegen ein Urteil kein Rechtsmittel möglich, wie in diesem Fall, besteht immer die Gefahr einer willkürlichen Entscheidung des Gerichts. Die Parteien stritten auch darüber, ob die Mieterin nach Treu und Glauben bzw. aufgrund von Verwirkung sich nicht auf ihr Mietminderungsrecht berufen durfte. Dem lag folgender Sachverhalt zugrunde. Im Jahre 1996 sollen bei Umbauarbeiten in dem Mehrfamilienhaus die damals gültigen Schallschutzbestimmungen nicht eingehalten worden sein.

Eine Mängelanzeige durch die Mieterin erfolgte nicht. Als die Hausverwaltung im Jahre 2001 bei der Mieterin nachfragte, ob auch ihre Wohnung nach den Bauarbeiten extrem hellhörig geworden sei, erhielt diese keine Antwort. Der Vermieter ging davon aus, dass seine Wohnung von den Baumängeln nicht betroffen sei.

Es ist dem Vermieter aus nachvollziehbaren Gründe verwehrt, regelmäßig die Wohnung seiner Mieter auf das Vorliegen von Mängeln zu untersuchen. Er ist auf die Mängelanzeige der Mieter angewiesen, um nach Baumaßnahmen den Mangel anzuzeigen und durch die bauausführende Firma beseitigen zu lassen. In diesem Fall fragte der Vermieter bei der Mieterin im Jahre 2001 sogar nach, ob es bei ihr Mängel im Hinblick auf den Schallschutz gäbe.

Erst Ende 2005, also neun Jahre später, zeigte die Mieterin gegenüber dem Vermieter den Mangel an. Grund hierfür war, dass die Mieterin von ihrer Nachbarin erfuhr, dass diese erfolgreich die Miete minderte. In dem Verfahren trug die Mieterin vor, dass die Wohnung derart hellhörig sei, dass sie das Zähneputzen der Nachbarn sowie normale Gespräche aus der Nachbarwohnung hören würde. Auf die Nachfrage, weshalb sie diesen Mangel nicht bereits nach Beendigung der Bauarbeiten anzeigte, meinte sie, erst aufgrund des Mieterwechsels in der Nachbarwohnung seien diese Geräusche verstärkt aufgetreten.

Ihre vorherigen Nachbarn, ein älteres Rentnerehepaar, müssen nach diesen Ausführungen der Mieterin im Laufe von acht Jahren sich niemals die Zähne geputzt oder sonstwie das Badezimmer genutzt haben. Außerdem muss das Rentnerehepaar stumm gewesen sein, wenn die Mieterin erst das Zähneputzen der Krankenschwester und deren Unterhaltungen nach deren Einzug gehört haben will. Dies wiederum hat die Mieterin in dem Verfahren nicht vorgetragen. Selbst mein dreizehnjähriger Sohn konnte ohne weiteres Erkennen, dass der von der Mieterin vorgetragene Sachverhalt nicht zutreffen konnte. Auch das Amtsgericht hatte erhebliche Zweifel, dass die Ausführungen der Mieterin vom Zeitpunkt der Kenntnis des Mangels zuträfen. Dennoch nahm das Landgericht an, dass dieser Tatsachenvortrag der Mieterin der Wahrheit entspreche.

Wenn jemand über neun Jahre einen Mietmangel aufgrund von Bauarbeiten selbst auf Nachfrage des Vermieters nicht anzeigt und keine Mietminderungsrechte geltend macht, darf der Vermieter aufgrund des langen Zeitraums und den Umstand der fehlenden Mängelanzeige darauf vertrauen, dass dieser Mieter auch in Zukunft keine Mietminderungsrechte geltend macht. Dies sah das Landgericht anders und sprach der Mieterin die Mietminderungsansprüche, quasi als Umzugsbeihilfe, zu. Der Vermieter kann mit dieser Entscheidung des Landgerichts leben. Er hätte es allerdings bevorzugt, sich bereits im Vorfeld gütlich mit der Mieterin im Hinblick auf die Umzugsbeihilfe zu einigen statt einen jahrelangen Rechtsstreit führen zu müssen.

Wie soll ich mich im Falle einer Eigenbedarfskündigung verhalten?

Im Ergebnis zeigt dieser Rechtsstreit wieder, dass sowohl Vermieter als auch Mieter sich bei einer Eigenbedarfskündigung anwaltlicher Hilfe bedienen und nach einer einvernehmlichen Lösung suchen sollten. Es ist in der Regel für beide Seiten besser, wenn sie sich im Vorfeld eines anstehenden Gerichtsverfahrens einigen können. Der Vorteil für den Vermieter besteht darin, dass dieser durch Zahlung einer Umzugsbeihilfe sich von dem immer bestehenden Prozessrisiko freikauft und erheblich schneller seine Wohnung selber nutzen kann.

Eine gütliche Einigung hat für den Mieter wiederum den Vorteil, dass dieser eine Umzugsbeihilfe erhält, die den Verlust der Wohnung teilweise auffangen kann. Gegebenenfalls kann der Mieter auch in der Wohnung verbleiben, wenn dem Vermieter Alternativmöglichkeiten aufgezeigt werden, mit denen dieser auch Leben kann.