Ordentliche Kündigung ist zulässig, wenn der Vermieter den Wohnraum für sein Gewerbe benötigt


Die meisten Mieter gehen davon aus, dass der Vermieter dem Mieter einer Wohnung nur wegen Eigenbedarf kündigen darf. Dies trifft nicht zu. Das berechtigte Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum im Sinne des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB reicht für eine zulässige ordentliche Kündigung des Wohnraummietvertrages durch den Vermieter aus.
 
Will der Vermieter die Wohnung für sein Gewerbe nutzen und ist diese Nutzung erlaubt, ist die Kündigung wegen dieses Nutzungswunsches ebenso beachtlich, wie eine Eigenbedarfskündigung.

Für eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist der Entschluss des Vermieters ausschlaggebend, seine Wohnung selbst zu Wohnzwecken
zu nutzen. Im Hinblick auf sein durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschütztes Eigentum ist dieses Motiv des Vermieters für die Kündigung von den Gerichten grundsätzlich zu achten  (BVerfGE 79, 292, 304 f; 81, 29, 32 ff). 

Dies gilt ebenso, wenn der Vermieter sich entschließt, die Wohnung nur teilweise für eigene Wohnzwecke, überwiegend jedoch für eigene berufliche Zwecke zu nutzen. Das hierdurch begründete Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ist schon im Hinblick auf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Berufsfreiheit nicht geringer zu bewerten als der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gesetzlich geregelte Eigenbedarf des Vermieters zu Wohnzwecken (BGH, Az. VIII ZR 127/05).

Kündigt der Vermieter den Wohnungsmietvertrag, weil er die Räume größtenteils gewerblich nutzen will, stellt sich die Frage, ob es sich hierbei um eine Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt. Nach meiner Einschätzung ist dies keine Eigenbedarfskündigung, denn der Vermieter will die Wohnung primär für sein Gewerbe und eben nicht als Wohnung nutzen.

Diese Kündigung hat für den Mieter einen entscheidenden Nachteil. Der gesetzliche Schutz des Mieters nach der Umwandlung seiner Wohnung in eine Eigentumswohnung greift nicht bei einer Kündigung des Vermieters wegen einer beabsichtigten gewerblichen Nutzung.   

Liegt eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 u. 3 BGB vor, gilt nach der Umwandlung der Wohnung in Sondereigentum zum Schutz des Mieters die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB. Diese Sperrfrist gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnung z.B. für seinen Betrieb benötigt (BGH, Az. VIII ZR 127/08). 

Die Sperrfrist des § 577a BGB ist für die der Eigenbedarfskündigung vergleichbare Fälle nicht anwendbar. Der Vermieter kann unmittelbar nach der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gem. § 573 Abs. 1 BGB hat und keine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung vorliegt (BGH, Az. VIII ZR 127/08). 

Es ist Aufgabe des Gesetzgebers zum Schutz des Mieters die Sperrfrist auf sämtliche Fälle des § 573 Abs. 1 BGB auszuweiten, soweit keine schuldhafte Vertragsverletzung des Mieters Kündigungsgrund ist.