Eigenmächtige Räumung kann für den Vermieter teuer werden

Immer wieder kommt es vor, dass der Mieter keine Miete zahlt und für den Vermieter unauffindbar ist. Ein Räumungsprozess ist mit Zeit und nicht unerheblichen Kosten verbunden. Um den Mietausfall zu begrenzen und Prozess- und Räumungskosten zu sparen, entschließen sich einige Vermieter selber zu räumen. Diese Vorgehensweise kann den Vermieter mehrere zehntausend Euro kosten.

Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Räumung einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch den Vermieter stellen eine unerlaubte Selbsthilfe dar. Dies gilt auch, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt und ein vertragliches Besitzrecht des Mieters infolge Kündigung entfallen ist.

Der Vermieter muss sich einen Räumungstitel -notfalls durch eine öffentliche Zustellung- beschaffen und aus diesem vorgehen. Führt ein Vermieter stattdessen im Wege einer verbotene Selbsthilfe die Räumung selber durch, haftet er dem Mieter gemäß § 231 BGB verschuldensunabhängig zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens.

Schadensersatz muss der Vermieter insbesondere bei einer eigenmächtige Entsorgung der in der Wohnung vorgefundenen Gegenstände zahlen. Der Vermieter, der eine Wohnung ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels in Besitz nimmt, trifft für die darin befindlichen Gegenstände eine Obhutspflicht. Der Mieter hat von der Inbesitznahme seiner Wohnung keine Kenntnis, so dass er nicht in der Lage ist, seine Rechte selbst wahrzunehmen. Zu dieser Obhutspflicht des Vermieters gehört, dass er ein Bestandsverzeichnis aufstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellt.

Kommt er dieser Pflicht nicht in ausreichendem Maße nach, muss er die Behauptung des Mieters widerlegen, dass bestimmte Gegenstände bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden seien. Er muss auch beweisen, dass Sachen des Mieters einen geringeren Wert hatten als vom Mieter behauptet. 

Diese Entscheidungs des BGH vom 14.07.2010 hat zur Folge, dass bei einer Selbsträumung durch den Vermieter sich dieser erheblichen Schadensersatzansprüchen aussetzt. So kann die Computersammlung von Atari-Computern der ersten Stunde von dem Vermieter als Elektronikschrott gewertet werden, tatsächlich handelt es sich um eine wertvolle Rarität.