Kanzlei am Wittenbergplatz

Tarik Sharief
Rechtsanwalt

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Mietrecht in Berlin: Kündigung des Mietvertrages wegen Eigenbedarf oder Mietrückstand

Für Verm ieter sind Kündigungen auf Grund des Mieterschutzes besonders anspruchsvoll. Wegen des hohen Formaufwandes ist hier angeraten von vorneherein bei Kündigungen wegen Eigenbedarf, Mietrückstand oder anderen Gründen einen im Mietrecht tätigen Anwalt zu Rate zu ziehen und per Anwalt zu kündigen. Verfahren wie die "Kalte Räumung" oder "Berliner Räumung" können Schadensersatzansprüche des Mieters nach sich ziehen und sollten mit dem Mietrechts-Anwalt besprochen werden. Für den Wohnraummieter ist die Kündigung einfach. Er kann mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten aus dem Mietvertrag entlassen werden. Dies gilt nicht, wenn der Mieter wirksam auf sein Kündigungsrecht im Mietvertrag verzichtet hat. Der Vermieter kann in der Regel nur unter erschwerten Bedingungen dem Mieter einer Wohnung kündigen, die jeweils besonderen Nachweispflichten unterliegen (Eigenbedarf, Zahlungsverzug, etc.). Der unbefristete Gewerbemietvertrag kann entsprechend der gesetzlichen oder vertraglichen Vereinbarung gekündigt werden. Bei einem Zeitmietvertrag kann der Gewerbemietvertrag nur außerordentlich aus wichtigem Grund gekündigt werden. Im Prozess - sollte es zu einem Konflikt kommen - es ist wichtig, daß Sie den Zugang der Kündigung, etwa durch ein eigenhändiges Einschreiben beweisen können.

Vermieter in Berlin sollten den Mietvertrag per Anwalt kündigen

Gerade der Vermieter sollte die Kündigung nicht ohne Anwalt aussprechen. Stellt sich in dem Prozess heraus, dass die Kündigung unwirksam ist, verliert der Vermieter die Räumungsklage. Der Mieter bleibt in den Räumen und der Vermieter muss nach einer erneuten Kündigung eine neue teure Räumungsklage anstrengen.

Gerade in Berlin sollten Vermieter die Voraussetzungen für eine Räumungsklage beachten

Übergibt der Mieter nach der wirksamen Kündigung nicht freiwillig die gemieteten Räume, muss der Vermieter eine Räumungsklage erheben und anschließend mit dem Gerichtsvollzieher räumen. Gerade wenn der Mieter keine Miete mehr zahlt, hat der Vermieter nicht nur die Mietausfälle, sondern muss auch noch die teuren Prozess- und Räumungskosten tragen. Es kann bei einem nicht solventen Mieter zur Schadensbegrenzung ratsam sein, mit dem Mieter bei Zahlungsverzug eine vorgerichtliche Einigung zu finden.

Auch bei Mietrückstand: "Kalte Räumung" wird oft teuer und kann Schadenersatz des Mieters zur Folge haben

Bei Gewerbemietverträgen kann der Vermieter bei Zahlungsverzug und einer wirksamen Kündigung das Wasser und die Heizung abstellen. Diese sogenannte "kalte Räumung" ist mit Vorsicht zu genießen. Stellt sich z.B. heraus, dass die Kündigung unwirksam ist, macht sich der Vermieter gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig. Bei einem Abstellen der Heizung im Winter geht der Vermieter das Risiko ein, dass die Heizung und Wasserleitungen einfrieren. Die Gebäudeversicherung wird sich weigern, für den Schaden aufzukommen. Die Versicherung wirft in diesen Fällen dem Vermieter vor, dass ihm bei Abstellen der Heizung im Winter bewusst war, dass die wasserführenden Leitungen einfrieren werden.

Die "Berliner Räumung": Vollstreckung von Mietrückständen durch Mietpfandrecht an der Einrichtung

Mit der sog. "Berliner Räumung" kann der Vermieter gegenüber der klassischen Räumung erhebliche Kosten sparen. Der Vermieter verlangt zunächst nur das Auswechseln der Schlösser. Die Gegenstände des Mieters verbleiben in den Mieträumen. Zugleich macht der Vermieter an allen in den Mieträumen befindlichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend, soweit diese gepfändet werden dürfen. Der Gerichtsvollzieher ist an diesen Antrag gebunden. Soweit die gepfändeten Gegenstände nicht von dem Mieter ausgelöst werden, können sie versteigert werden. Die für den Vermieter zunächst kostengünstigere Vollstreckungsvariante beinhaltet aber immer die Gefahr, dass der Vermieter mit Schadensersatzansprüchen des Mieters konfrontiert wird. Für weitere Auskünfte steht Ihnen gerne der im Mietrecht tätige Anwalt in Berlin zur Verfügung.

Hier können Sie sich mit Ihrer Frage direkt an einen Anwalt in Berlin wenden, wenn Sie noch eine Frage zum Thema Mietrecht oder Mietkündigung haben.