Bei der Eigenbedarfskündigung bleibt alles beim Alten

Die Aufregung war groß, als das Bundesverfassungsgericht entschied, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters, der seine Wohnung in Berlin als Zweitwohnung nutzen will, mit der Verfassung in Einklang steht. So tituliert die Süddeutsche Zeitung  "Karlsruhe schwächt Rechte von Mietern - Kündigung bei Eigenbedarf wird erleichtert" 

Liest man  den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 23.04.2014, 1 BvR 2851/13), stellt man schnell fest, dass das Bundesverfassungsgericht nur die bereits seit langem bestehende Rechtslage, die sich unter anderem aus der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts und Bundesgerichtshofs ergibt, bestätigte. Von daher kann von einer Schwächung der Mieterrechte bzw. einer Erleichterung der Eigenbedarfskündigung durch die Entscheidung Bundesverfassungsgerichts nicht die Rede sein.

Was ist geschehen

Der Vermieter will die Wohnung als Zweitwohnung nutzen um seine minderjährige Tochter öfter sehen zu können. Er lebt in Hannover und hat eine Tochter in Berlin aus einer früheren Beziehung. Aus diesem Grund kündigte er seiner Mieterin wegen Eigenbedarf.

Nachdem das Landgericht Berlin (Urteil v. 22.08.2013, 67 S 121/12) durch eine ausführliche Befragung des Vermieters und seiner Ehefrau sich davon überzeugte, dass die geltend gemachten Eigenbedarfsgründe ernst gemeint und nachvollziehbar sind, hat es der auf die Eigenbedarfskündigung gestützte Räumungsklage stattgegeben. Eine Revision ließ das Landgericht nicht zu, da es davon ausging, dass das Urteil der höchstrichterlichen Rechtsprechung entsprach.

Die Mieterin legte gegen das Urteil in Karlsruhe Verfassungsbeschwerde mit der Begründung ein, ihre Grundrechte seien durch das Landgericht Berlin verletzt worden. Dies sah das Bundesverfassungsgericht nicht so.  

Bei der Eigenbedarfskündigung sowie den sonstigen Kündigungen des Mietvertrages wegen des berechtigten Interesses des Vermieters prallen zwei Grundrechte aufeinander. Das Grundrecht des Vermieters aus seinem Eigentum und das eigentumsähnliche Grundrecht des Mieters. Für den Mieter stellt die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt dar, so dass dem vertragstreuen Mieter ebenfalls der Schutz durch die Verfassung zuteil wird. 

Aus der Begründung der Mieterin in der Verfassungsbeschwerde war eine Grundrechtsverletzung nicht ersichtlich

Inwieweit das Grundrecht der Mieterin aus Art. 14  Abs. 1 GG (Eigentum) durch das Urteil des Landgerichts Berlin verletzt sein sollten, war aus der Verfassungsbeschwerde nicht ersichtlich. 

Das Bundesverfassungsgericht führt hierzu aus: Dass die Auslegung des einschlägigen Gesetzesrechts durch das Fachgericht Fehler erkennen lasse, die auf einer grundsätzlich unrichtigen Anschauung von der Bedeutung der Eigentumsgarantie beruhen könnten, wird nicht dargelegt. Insbesondere setzt sich die Beschwerdeführerin allenfalls oberflächlich und keineswegs hinreichend mit der umfangreichen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zu den Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung auseinander. 

Für  Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir wissen nicht, welche Grundrechte durch die Kündigung verletzt sein sollen. Anscheinend habt ihr unsere Urteile zu Eigenbedarfskündigungen, wenn ihr sie überhaupt gelesen habt, nur überflogen. 

Interessanter fand das Bundesverfassungsgericht die Frage, ob die Grundrechte der Mieterin verletzt waren, indem die Revision nicht zugelassen wurde.

Es fehlte in der Verfassungsbeschwerde eine Begründung, weshalb die Revision aufgrund dieser Rechtssätze hätte zugelassen werden müssen. Es wurden die tragenden Rechtssätze über die Zulassung der Revision wiederholt, ohne zu sagen, weshalb diese in dem Einzelfall vorliegen sollten.

Dies sah die Bundesrechtsanwaltskammer (Stellungnahme Nr. 3/2014) ebenso: Um welche Rechtsfrage es sich dabei im konkreten Fall handeln soll, sagt die Beschwerde nicht ausdrücklich. Das ist doppelt ungewöhnlich: Wäre die Nichtzulassungsbeschwerde nach § 544 ZPO im konkreten Fall nicht wegen § 26 Nr. 8 EGZPO ausgeschlossen, sondern statthaft, so hätte die Beschwerdeführerin nach § 544 Abs. 2 Satz 3 i.V. mit § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO den Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung darlegen, dazu die konkrete Rechtsfrage formulieren und deren Entscheidungserheblichkeit und Klärungsbedürftigkeit begründen müssen.

Das Bundesverfassungsgericht führt zu den Begründungsmängeln aus: Die Verfassungsbeschwerde kann, soweit eine Verletzung von Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG gerügt wird, trotz einiger Begründungsdefizite den Anforderungen der §§ 92, 23 Abs. 1 Satz 2 BVerfGG noch genügen. 

Für Nichtjuristen übersetzt heißt dies: Wir sehen uns im Interesse der Rechtsuchenden nicht nur den Teil der Verfassungsbeschwerde über die Nichtzulassung der Revision an, in der die Begründung fehlt, sondern die gesamte Verfassungsbeschwerde. Anhand der vorangegangenen Argumente zu der behaupteten Grundrechtsverletzung wegen der Eigenbedarfskündigung überprüfen wir im Interesse der Mieterin, ob vielleicht das Rechtsmittel willkürlich nicht zugelassen wurde.

Die Revision war nicht zuzulassen

Der Bundesgerichtshof als zuständiges Revisionsgericht hat auf Nachfrage des Bundesverfassungsgerichts bestätigt, dass nach seiner Meinung ein Revisionszulassungsgrund in diesem Fall nicht ersichtlich gewesen sei.

Das Bundesverfassungsgericht war ebenfalls der Ansicht, dass das Urteil des Landgerichts der höchstrichterlichen Rechtsprechung entspricht und ein sonstiger Revisionszulassungsgrund nicht ersichtlich sei. 

Jedes ernsthafte und nachvollziehbare berechtigte Interesse des Vermieters an der Selbstnutzung sei entsprechend der gesetzlichen Regelung als Kündigungsgrund ausreichend. Hierzu gehört auch, wie in diesem Fall, die nur zeitweilige Nutzung einer Wohnung durch den Vermieter.

Was bedeutet das im Ergebnis

Der Vermieter kann weiterhin nicht einfach so das Mietverhältnis über Wohnräume auflösen.  Ich gehe davon aus, dass ein Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen kann, nur weil er die Wohnung in Berlin als Schlafstätte für seine monatlichen Opernbesuche in Berlin benötigt.

Ein Mieterschutz gegen vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen ist wie bisher gegeben. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass kein Eigenbedarf vorlag, sondern der  Vermieter die Wohnung nur gewinnbringend verkaufen wollte, macht er sich gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig und geht das Risiko ein, dass eine Strafanzeige wegen Prozessbetruges erfolgt. 

Selbst wenn der Vermieter nach einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung einen Mietaufhebungsvertrag schließt, kann der Mieter diesen Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und Schadensersatz verlangen, nachdem er Kenntnis von dem von Anfang an fehlenden Kündigungsgrund erlangt hat.

Die Gerichte haben weiterhin die zum Schutze des Mieters erlassenen gesetzlichen Vorschriften über den generellen Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, z.B. die Sperrklausel, zu beachten.

Der Vermieter muss, wie bisher, sein ernsthaftes berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietvertrages spätestens im Prozess für das Gericht nachvollziehbar darlegen und notfalls beweisen. Die Gerichte werden sorgfältig überprüfen, ob kein vorgeschobener Eigenbedarf vorliegt.

Der Mieter wird immer noch durch die sogenannte Härteklausel geschützt. Er kann Härtegründe vortragen, aufgrund des Vorliegens derer sich ergibt, dass er entweder zeitweise oder auf Dauer die Fortsetzung des Mietvertrages verlangen kann.

Tragen die Kündigungsgründe und trägt der Mieter Härtegründe vor, hat durch das Gericht eine Grundrechtsabwägung zwischen den Grundrechten des Vermieters und des Mieters stattzufinden. Je nachdem, welche Grundrechtsposition schützenswerter ist, wird die Entscheidung des Gerichts ausfallen.

In dem vom Bundesverfassungsgericht entschiedenen Fall, hatte die Mieterin die Kündigung nicht ernst genommen.  Sie bemühte sich nicht nachweisbar um Alternativwohnraum, so dass sie keine Härtegründe gegenüber dem Gericht geltend machen konnte. Gegebenenfalls wäre ansonsten der Prozess  anders ausgegangen.

Wie ich das sehe

Als Anwalt vertrete ich sowohl die Interessen von Mietern als auch von Vermietern. Ich sehe die unterschiedlichen Sichtweisen der Mietvertragsparteien und das oft fehlende Verständnis für die Interessen der jeweils anderen Seite.

Hier ist oft das Einschalten eines Anwaltes sinnvoll. Ein erfahrener Anwalt im Mietrecht kennt das für beide Seiten bestehende Prozessrisiko und deren möglichen Interessen.  

Der Anwalt kann bei der Kündigung des Mietvertrages gegenüber dem vertragstreuen Mieter das Gespräch suchen und eine außergerichtliche Lösung finden. Wenn es optimal läuft, haben hierdurch beide Seiten ihre Vorteile.

In diesem Fall sehe ich die Entscheidung als richtig an. Wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt und keine Härtegründe gegeben sind, benötigt der Mieter keinen besonderen weitergehenden Schutz.